新しい建物でアパートを買う-建設業者からアパートを買う方法（建設中の家で）+新しいアパートを買うための4つのオプションの概要

Rich Proの読者の皆さん、こんにちは！多くの人々は、あなたの前に誰も住んでいない新しい建物でアパートを買うことを夢見ています。ただし、新しい建物でアパートを購入する際の微妙な違いや、建設中または既に委託されている家の開発者からアパートを購入する前に知っておくべきことを誰もが知っているわけではありません。そのため、今日の出版物をこのトピックに当てることにしました。

記事を最初から最後まで読んだ後、次のことも学習します。

• 新しい建物でアパートを購入することの利点と欠点は何ですか？
• 建築業者から仕上げのあるアパートを買う価値がありますか、それとも自分で修理する方が良いですか？
• 新しい建物のアパートを正しく購入する方法（これにはどのような手順が必要ですか）;
• 建設中の家でアパートを買う方がはるかに安く、それがどれほど危険か。

また、この記事では、新しい建物でアパートを購入したい人のための専門的なアドバイスと、よくある質問への回答を紹介しています。

提示された出版物は、すでに新しい家で住宅を購入しようとしている人だけでなく役に立つでしょう。金融リテラシーを向上させたい人のために勉強することをお勧めします。

だから、私たちは始めています！

開発者から新しい建物のアパートを購入する方法について、建設中の家でアパートを購入するときに注意する必要があるのは、装飾付きの新しいアパートを購入することは有益ですか？

1.新しい建物でアパートを購入する-主な長所と短所

多くの人は、新しい家でアパートを買うことを夢見ています。ただし、そのような買収を決定する前に、何を注意深く検討する価値があります メリット そして 欠点 新しい建物の住宅購入。

New新しいアパートを取得するメリット

専門家は、新しい建物のアパートの価値は二次住宅の2倍であると言います。これは、多くの利点があるためです。

主な利点（+）には次のものがあります。

1. アパートのセキュリティ 新しい建物では現代の要件を満たしています。すぐに多くのシステムをインストールできるようにするために- 火災、警報、ビデオ監視。
2. アパートの平方メートルあたりのコスト 新しい建物では、多くの場合、二次住宅市場よりも低くなります。
3. 取引の法的透明性。 新しい建物のアパートには、ほぼ間違いなく過去がありません。そのような住宅との取引における詐欺および詐欺のリスクははるかに低いです。
4. 個々のレイアウトとデザイン。 自分の好みに合わせて新しいアパートを設計するには、古い家具や壁紙を取り除く必要はなく、他の変更を行う必要もありません。さらに、一部の開発者は、買い手のニーズに合わせて新しいアパートの壁を設置することさえ提案しています。
5. 快適性 今日の住宅建設では、現代の材料が使用されています。レイアウトは、現代人のニーズも満たしています。新しい建物の特徴もあります 新しいコミュニケーション、装備されたポーチ、近代的なエレベーター、乳母車と障害者のためのランプ。しばしば提供される 住宅の自律暖房.
6. 収益性。 ほとんどの新しい建物では、暖房の支払いはメートル単位で行われます。これにより、高品質の耐水断熱と断熱材、および高品質の二重ガラス窓により、大幅な節約が可能になります。
7. 造園の質。 今日のほとんどの新しい建物では、設計段階で、 駐車場、温かい駐車場、遊び場、便利な歩道、快適な庭。
8. さまざまなレイアウト。 新しい建物でアパートを購入する場合、ニーズに応じてデザインを選択できます。今日、アパートは部屋の数だけでなく、パントリーや更衣室の存在も異なります。さらに、キッチンとリビングルームを組み合わせて、いくつかのバルコニーのオプションを選択できます。

これらの利点により、新しい建物のアパートは常に非常に人気があります。

New新しい建物でアパートを買うことの短所

多数の明らかな利点にもかかわらず、新しい建物でアパートを購入することには多くの欠点があります。

新しい建物で家を買うことの短所（-）は次のとおりです。

1. 所有権の登録 多くの時間と労力を費やすことができます。
2. 修理。 このマイナスは 2 重要なポイント。 まず 新しいアパートで修理を行う必要があります。古い家具や壁紙がないにもかかわらず、これには必然的に不便と追加費用が伴います。 第二に 通常、新しい建物の決済は徐々に行われるため、最初は近隣の人が修理を行うことができます。また、多くの不便さが生じます。
3. 無人エリア。 多くの場合、新しい建物は新しいエリアにあります。これは、輸送およびインフラストラクチャのアクセシビリティに関する問題を引き起こす可能性があります。
4. 加熱、給水、アラームの中断の可能性。 エンジニアリングシステムをデバッグする必要があるため、新しい建物の運用開始時に発生する可能性があります。
5. 財務リスク。 新しい建物でアパートを購入するときは、建築者の信頼性に特に注意を払う必要があります。その財政的不安定は、投資資金の損失につながる可能性があります。
6. 試運転。 家の建設が完了していない場合、新しいアパートに移動する前に、家が稼働するまで待つ必要があります。多くの場合、これらの用語はシフトされ、目に見える不便を引き起こします。

新しい建物でアパートを購入する場合、家の選択は非常に重要です。以前は誰も住んでいなかったため、信頼できるレビューは見つかりません。

選択を成功させるには、多数のパラメーターに注目する必要があります。

1. エコロジーとノイズ。 家を選ぶとき、工場や忙しい高速道路の場所の近くに興味を持つ価値があります。
2. 場所。 仕事や友人、親relativeに仕事をすることがどれほど便利かを自分で判断することが重要です。車がない場合は、問題の地域で利用可能な公共交通機関、運行頻度、停留所から新しい建物までの距離を調べる必要があります。
3. インフラ 非常に重要なのは、幼稚園、学校、薬局、診療所、お店など、必要なすべての組織の可用性です。
4. 庭の造園。新しい建物の近くの歩道と駐車スペースの可用性と品質を評価することが重要です。子供がいる場合、またはその外観が計画されている場合は、ベビーカー用の遊び場やスロープに注意する必要があります。
5. 家の外観 また非常に重要です。外側または内側にひびが入っている場合は、新しい建物のアパートを購入しないでください。この事実は、建設中の低品質材料の使用または技術違反を示している可能性があります。
6. コミュニケーション。 アパートを購入する前に、提案されたオプションのパイプと配線の品質、水圧、その他の通信を確認する価値があります。
7. 床。 専門家は、地下室や屋根が近くにあるため、1階と最後の階でアパートを購入することはお勧めしません。また、エレベータが時々停止することを覚えておくことも重要です。この場合、徒歩で家に帰らなければなりません。したがって、アパートは簡単に登ることができる床の上にある必要があります（特に高齢者や子供と一緒に暮らすつもりなら);
8. 建設のタイプ。 現代の新しい建物は多様です。使用する材料の種類に応じて、独自の メリット そして 欠点. モノリシック住宅 強度の向上が特徴ですが、多くの場合、追加の熱と遮音が必要です。 パネル新築 滑らかな壁と比較的低コストに惹かれますが、多くの場合、遮音レベルは非常に低くなっています。 レンガ造りのモノリシック住宅 暖かく、遮音性が向上していますが、その中のアパートはより高価です⇑、さらに、不十分な暖房では、湿度が高くなる可能性があります。
9. アパートのタイプ。 角と端のアパートではかなり寒くなることがあることに留意してください。外壁に断熱材が適用されている場合にのみ選択してください。理想的には、窓は東または西を向いている必要があります。この場合、直射日光のない自然光が大量に発生します。
10. アパートの状態。 購入する住宅にカビやカビの痕跡がないことを確認することが重要です。また、窓やドアの品質を確認する価値があります。

👉したがって、新しい建物でアパートを購入するときは、購入した不動産のすべての利点、欠点、およびその他の機能を考慮する必要があります。それは高品質であり、あらゆる点であなたに合っていることが重要です。

開発者から新しい建物のアパートを購入する際の注意事項

2.開発者から新しい建物のアパートを購入する前に知っておくべきこと-注意すべき6つの重要なポイント

新しい建物でアパートを購入するときは、いくつかの点を考慮することが重要です。これにより、多くの問題を回避できます。以下に詳しく説明します 開発者から新しい建物のアパートを購入する際にまず何を探すべきか.

1開発者はクライアントとどのような契約を締結しますか

明確な利点はデザインです 株式協定 開発者と購入者の間。そのような合意が記録されることが重要です レパレート.

連邦法214-FZによれば、他の契約よりも優先されるのは株式契約です。 法律に従い、当該契約の締結時に開発者が破産した場合、クライアントの要件は質権によって保護されているとみなされます。

株式契約は、アパートの二重販売を防ぐのに役立ちます。さらに、そのような契約の締結は、開発者が建築許可を持っていることを自動的に意味し、土地文書やその他の文書も整然としています。

多くの場合、新しい建物のアパートの販売の初期段階の開発者は結論を下します 予備協定。許可証の登録が完了すると、そのような契約は資本契約に再発行されます。

アパートの購入者のみが、株式契約に署名する以外のスキームに従って取引に同意するかどうかの最終決定を下すことができます。

• 一方で 他の種類の契約には大きなリスクが伴います。しかし、この方法で新しい住宅を取得した人が多いことを認識する価値があります。
• 一方、 また、株式協定は100％の保証を与えることはできません。多くの欺かれたロシアの株主は、まさにそのような契約を結びました。

したがって、公平な合意は、間違いなく重大な利点です。 しかし ビルダーの信頼性を評価するための唯一の基準となることはできません。

2開発者の評判

未完成の家のアパートの代金を支払う前に、それを建設している会社の評判を確認する必要があります。

この目的のために、知る価値があります：

• すでに委託されている家の数。
• 以前に建設または試運転に問題があったかどうか、もしそうなら、どのような種類。
• 開発者の創設者は誰ですか（新しい建物の一部の企業は、過去の問題を隠すために新しい法人を登録します);
• 開発者の背後にいる人-まあ、それが明確な評判を持つ真面目な会社である場合、政治家である場合-近い将来彼のポストから彼が削除されるかどうかを知る価値があります。

3新しい建物の準備の程度

この指標は非常に重要です。開発者のドキュメントが整然としていて、評判が完璧であっても、家が長期間委託されないというリスクがあります。

外部の準備に加えて、評価する価値があります 通信レベル。開発者の代表者がすでに家に電気と水が供給されていると主張したとしても、それを個人的に確かめるためにこの事実を実証するように依頼する価値はあります。

何らかの理由で拒否された場合は、護衛なしで建設現場を訪れ、建設業者と話をすることは理にかなっています。通常、クライアントとの通信については指示されません。そのため、ビルダーは通信に関する信頼できる情報を見つけることができます。

専門家の助言 また登録する フォーラム特定の家を建てることに専念します。彼らは通常、コミュニケーションをまとめる問題について議論します。さらに、利害関係者とのコミュニケーションから、建設の他の問題について学ぶことができます。

新しい建物が一見完全に準備されている場合でも、電気と水道の不足はリスクを高めます。いくつかの新しい建物は何年もの間通信を待っていました。

4建設中の家は銀行の認可を受けていますか

共有建設に着手する前に、選択された家が銀行によって認可されているかどうかを尋ねる価値があります。また、認定がかなり新鮮で最新のものであることを確認することも重要です。

開発者を信頼している有名な大手信用機関の数を知ることは価値があります。

• 家はどの銀行からも認定されていません, これは、開発者に問題があることを示している可能性があります。
• 大手銀行に承認された新しい建物、 相当な財源がある。開発者からの資金が不足していることを考えると、そのような信用機関は建設の凍結を許可するよりも彼にローンを与える方が簡単です。
• 理想的には、家はいくつかの信用機関によって認定されるべきです, 開発者にサービスを提供する銀行だけではありません。建設会社の破産により、銀行は発行された資金を返さないリスクがあることを忘れないでください。したがって、彼らはこれを防ぐためにあらゆることをします。

認定を通じて、評判の良い銀行は、建設に関するすべての許可の監査を実施する必要があります。ただし、そのような承認の入手可能性を絶対的な保証と見なすべきではありません。 場合があります 認定住宅でさえ未完成のままでした。

実際には、開発者に以前に投資された資金を節約するために、一部の銀行は彼らの家の承認を発行することを余儀なくされています。そのため、このパラメーターを他のすべての特性とは別に考慮することはできません。

5投資の魅力

誰もがその関係を理解し​​ているわけではありません 投資の魅力 新しい建物を購入するリスクの程度。実際、共有建設への参加は、金融ピラミッドと比較することができます。その建設は、問題の家にアパートの買い手がいるかどうかに大きく依存します。

住宅を購入したい人が少ない場合、未完成または長期の建設のリスクが大幅に増加します。 ただし、投資に魅力的な住宅は通常、買い手に問題はありません。

この指標を評価するには、新しい建物の次のパラメーターに注意する必要があります。

• 新しい建物の場所。
• 空き状況と駐車スペースの数。
• 交通アクセス;
• 学校、幼稚園、診療所、ショッピングセンター、公園の近く。
• 鉄道、主要な高速道路、工場の近くの全体としての地区の評価。

また、専門家はお勧めします 選択した新しい建物を近所の他の家と比較します。家全体が評価されるとき、アパート自体の分析に進むことができます。

アパート自体の投資の魅力を評価する場合、次の指標に注意する必要があります。

• 天井高 -この指標が高いほど、アパートは快適です。
• 肉厚 -薄いと凍結し、遮音性が悪くなります。
• エレベーターシャフトの位置 -それらが部屋の壁に隣接している場合、エレベーターがアパートで聞こえる場合があります。
• ウィンドウレイアウト -自然光は、この要因とアパートからの眺めに依存します。
• 内部パーティションの厚さ アパート内の遮音に影響します。
• 床 -最初と最後は人気がありません（その上にあるアパートを売ることは簡単ではありません）。住宅が高ければ高いほど、空気はきれいになり、静かになりますが、エレベーターが故障した場合、徒歩で家に帰らなければならないことに注意してください。

また考慮する必要があります 建設の種類. パネルハウス 十分な速さで建てられたため、納期が遅れることはめったにありません。対照的に、 モノリシック構造 構造の性質により問題が発生する場合があります。

追伸 私たちのウェブサイトには、不動産投資に関する別の記事があり、不動産への投資のすべてのニュアンスについて話しています。

new新しい建物のアパートを購入する場合は、多くの要因を考慮する必要があります。それらを個別に考慮することは意味をなしません。信頼できる分析結果は、集計内のすべての要因を考慮することによってのみ取得できます。

アパートの購入準備の詳細については、特別資料をご覧ください。

新しい建物でアパートを購入する方法に関する段階的なガイド（4つの簡単なステップ）

3.新しい建物のアパートを正しく購入する方法-開発者から家を購入するための段階的な手順

新しい建物にある住宅の所有者になる前に、選択する必要があります 地区それが配置される場所。また、アパートのさまざまな特性を決定する必要があります。

ほとんどの場合、新しい建物の住宅は、建設段階で、つまり住宅が稼働する前に購入されます。そのような購入を行うとき、決済の実際の条件が変更される可能性があるという事実に精神的に準備することが重要です。

• まず 開発者が指定された日付までに新しい建物を稼働させる時間がない可能性が常にあります。
• 第二に アパートが内装なしで購入された場合、その修理に時間を費やす必要があります。

適切な選択を行い、できるだけ少ない問題を作成するには、次を使用する必要があります 指導.

ステップ1.自宅で勉強し、書類を確認する

新しい建物でアパートを購入する最も安い方法は、発掘段階です。この場合の住宅の費用はおよそ ¼ 下建設後よりも。

同じ段階で、開発者と話し合うことができます レイアウト そして 将来のアパートのサイズ。ただし、家が配達される保証がないため、このオプションは最も危険です。

• 開発者は、単に建築許可を受け取らない場合があります。
• 会社には家を建てるのに十分なお金がないかもしれません。

また 複数のフロアが構築されている場合でも、ドキュメントの問題が発生する可能性があります。結果は 建設凍結。このプロセスは一時的なものだけでなく、永続的なものでもあります。

リスクを最小限に抑えるには、 新しい建設プロジェクトだけでなく、チェック 評判 開発会社。残念ながら、これは問題の可能性を完全に排除するものではありません。それにもかかわらず、慎重な分析で肯定的な結果が得られる確率は高くなります。

開発会社を確認するためのオプションは異なる場合があります。

1. オンラインチェックを実行します。 開発者に関する情報を見つける必要があります ソーシャルネットワークに フォーラム および他のサイト。家を建てるプロセスの早い段階でアパートのバイヤーが苦しんだ場合、常に多くの情報が含まれています。
2. 新しい建物のアパートの住宅ローンの申請書で銀行に連絡する。 これは、開発者を検証するもう1つの非常に効果的な方法です。ローンに同意する前に、銀行は常に開発者の徹底的なチェックを行います。ローンは、建設会社の文書（新しい建物を含む）完璧な状態です。
3. プロの弁護士のサービスを利用してください。 彼は、家、設計、財務およびその他の文書、建設許可、土地所有権の登録の合法性に関する情報を分析します。法的な教育なしにこれらの文書を独立して検証することはほとんど不可能です。

ステップ2.契約の登録

書類が整っていると確信している場合、借り手の評判に問題はなく、選択したアパートがすべてのニーズを満たしている場合は、契約の実行に進むことができます。

専門家が推奨する法律の学位を持たない人は、取引に同行する専門家に頼るべきです。

書類の種類に応じて、新しい建物でアパートを購入するための3つの主なオプションがあります。

1. 株式契約に基づく買収。 開発者と直接締結されます。専門家は取引に同意することをお勧めしません 予備協定。このような契約は適用される法律に準拠していません。予備契約はに登録されていません レパレートしたがって、よりリスクが高いことが判明しました。
2. 譲渡契約の下。 このような契約は、アパートを購入する際に締結されます 共同投資家 または 所有者誰がそれを転売します。そのような契約は、一度にいくつかの法律によって規制されています。したがって、彼らはしばしば紛争につながります。譲渡契約の当事者は、将来的に完成したアパートを取得するか、建設プロセスに直接参加する可能性を提供するトランザクションを修正することができます。後者の場合、州の登録が必要です。同時に、買い手は残ります： 譲渡契約書のコピー、送金の確認、開発者の書面による同意同様に 文書の譲渡行為。
3. 住宅建設協同組合との契約に基づいて購入。 HBCは、将来のアパート所有者の合意により形成されます。この場合、住宅の購入は支払いによって行われます シェアする。このような手順は、州機関に登録されていません。したがって、その正当性にもかかわらず、非常に危険です。

お金は、契約が締結された後にのみ送金されるべきです。最初の2つのケースでは、状態の登録も待つ必要があります。場合によっては、前払いが提供され、残りの金額は後で転送されます。この事実は、締結される契約にも反映される必要があります。

締結された契約の状態登録を実行するには、次の書類を提出する必要があります。

• 直接契約;
• 建設のための設計文書。
• 開発対象の土地の所有権証明書。
• 契約の当事者のパスポート。
• 契約当事者の声明;
• 地籍計画;
• 住所、階数および敷地数に関する情報を含む建設中の施設の計画。
• 建築許可。

場合によっては、他の文書が必要です。

契約に署名するときは、次の点に注意することが重要です。

1. 工事完了日;
2. アパートの所有権の譲渡の条件、およびその登録に必要な書類;
3. 契約終了の条件;
4. 当事者の義務、違反の結果。

また、契約の別の条項を強調する必要があることも覚えておく必要があります 平方メートルあたりの固定費 取得したアパート。

ステップ3.アパートとそのキーを取得する

建設中の家でアパートを購入するときは、それを稼働させた瞬間から、アパートが所有者に譲渡されるまで、それが通過できることを理解することが重要です 3ヶ月まで。この期間中、建設会社は 技術パスポート 新しい建物のために、またレイアウトを調整します BTI.

署名する前に 受理証明書、所有者は購入したアパートを注意深く検査する必要があります。同時にプロジェクトの欠点や逸脱が特定された場合、開発者にそれらを排除するか、補償を支払うよう依頼する必要があります。

この要件は、エンジニアリングネットワークに適用されます。それらが接続されていないか、アパートを取るときに動作しない場合は、問題が修正されるまで受け入れ証明書に署名しないでください。

一部の建設会社は、アパートのバイヤーに行為に署名するよう要求し、欠陥を修正する口頭での約束をします。

このような状況では、自分で行動できますが、 しかし、専門家は助言します 開発者から入手する 欠陥を是正するための書面による同意。ただし、そのような機会がある場合は、すべての問題が解決されるまで行為に署名しない方が良いです。

受け入れ証明書が署名され、アパートの鍵が所有者に転送されると、開始します 公共料金。この場合、そのようなサービスの支払い義務の発生は法的に記録されます。

• HOAの組織化後。
• 運営会社との契約に署名した後。

実際には、これには時間がかかりますが、その間、コストはビルダーの負担になります。したがって、通常、購入者は数ヶ月前に公共料金を支払う必要があります（通常4以下).

専門家は、購入したアパートに入居することや、受け取ったアパートを修理することをお勧めしません 財産登録証明書。この時点まで、アパートはBTIの従業員によって検査され、アパートと家が稼働したときの状態との不一致が明らかになった場合、建物を以前の状態に復元するよう要求する場合があります。

ステップ4.所有権の登録、登録

プロパティのアパートの登録のために連絡する必要があります 登録室。これは、経験豊富な弁護士を通じて、および独立して行うことができます。 2番目のケースでは、コストは低くなりますが、多くの時間と労力がかかります。

プロパティでアパートを登録するには、提供する必要があります 受理証明書 そして 試運転の決定.

いつ届きますか 州登録証明書アパートに登録できます。これを行うには、お問い合わせください UFMS.

次の書類が必要です。

• 新しいアパートへの登録申請;
• パスポート
• 以前の居住地からの抽出。
• 州の財産登録証明書。

allすべてのステップが完了すると、開発者から住宅を取得するプロセスは完了したと見なすことができます。

選択するもの：開発者から直接アパートを購入するか、仲介業者（不動産会社）を介して購入しますか？

4.開発者から、または不動産代理店を通じて新しいアパートを購入します-どこが良いですか？

新しい建物のアパートを購入するには、開発者または不動産業者に連絡することができます。それはすべてあなたの目標と好みに依存します。

• 家が既に選択されており、買い手が決定に自信がある場合、 開発者に直接アクセスできます。
• 疑わしい場合 いくつかのオプションを比較したい、または買い手が建設に投資することが有益な場所を探している場合は、代理店に連絡する必要があります。

いずれにせよ、これらのオプションにはそれぞれ メリットと 欠点。それらをより詳細に検討しましょう。

Developer開発者から直接アパートを取得

建築業者のオフィスでは、バイヤーが特定の建設会社の新しい建物のアパートのみを提供されるのは当然です。ここで別の家のアパートを売ることはできません。彼らは彼らの家の欠点について買い手に伝えませんが、彼らは他の開発者の否定的な側面を喜んで共有します。

覚えておいてください 建設会社は通常割引をする のみ 需要がない流動性の低いアパート向け。権利の譲渡のために不動産を取得することも不可能です。

Agency代理店を通じてアパートを購入する

専門家が推奨する 開発者の手口に陥らないように、不動産会社に連絡してください。信頼できる建設会社のさまざまな新しい建物がここで提供されます。

さらに、ビルダーから直接選択するよりもはるかに多くの選択肢があります。さらに、エージェンシーは、各新しい建物の長所と短所について正直に話します。また、既存のアパートや部屋を売る必要がある場合、代理店がこれを支援します。

彼らはまたアドバイスを提供します 住宅ローン その設計でサポートを提供します。ほとんどの場合 手数料 開発者は代理店のサービスの代金を支払い、購入者は無料です。

5.より収益性の高いもの：建設中の家または既に委託されている家でアパートを購入することですか？

同じ家にあるアパートの費用は、建設の段階によって大きく異なります。ハイライトできます 建設段階に応じた4つの主な購入オプション。すべてをもっと詳しく考えましょう メリット そして 欠点 それらのそれぞれ。

家を建てるどの段階でアパートを買うのがより有益ですか？すべてのオプションを見つけて、すべての長所と短所を見つけましょう

オプション1.販売前

一部の開発者は、販売開始前にアパートを購入することを申し出ています。この場合、コストは最小限になります。 したがって、新しい建物のアパートを安価に購入できます。

建設に関する法律に従って、開発者はアパートが完成した後に販売を開始する権利があります 建設省の結論.

実際には、この段階の前にいくつかの建設会社は潜在的な買い手と結論を出します。 予約契約。この契約により、買い手はアパートを購入する意思を確認し、開発者は見返りに最低価格を提供します。そのようなサービスについては、買い手が支払う 1万〜5万ルーブル.

予約契約にはいくつかの利点（+）があります。

• 最低コスト、場合によっては、ほぼその費用で不動産を購入できます。
• 取引を行うリスクが低い -株式契約の締結が続かない場合、預け入れられた資金は買い手に返還されます（これが契約書に記載されていることを確認することが重要です）。
• 最大限の選択 -好きなレイアウトのアパートを選んで、快適なフロアを選ぶことができます。

重大な利点にもかかわらず、予約段階での住宅の購入にはいくつかの欠点があります。

マイナス記号（-）には次のものが含まれます。

• トランザクションが最終的に行われる保証はありません。
• 常に予約契約に基づいて支払われた金額がアパートの支払いに使用されるわけではなく、場合によっては 手数料 サービス用（これはすべて契約で規定されています）。

予約契約はRosreestrに登録する必要はありませんので、署名する前であっても慎重に契約を勉強する必要があります。

場合によっては、不誠実な建設会社が1つのアパートについて複数のそのような契約を締結します。 その結果、買い手は好きな住宅がないだけでなく、寄付されたお金もないままでいることができます。さらに、貴重な時間が失われます。

予約契約に以下が含まれていることを確認することにより、自分を保護できます 返金条項.

オプション2.発掘段階

許可が準備されると、開発者は建設のゼロステージの実装に進みます。 発掘段階.

この瞬間、財団の準備が始まります。統計によると、この段階でほぼ 1/3 すべての将来のアパート。

発掘段階で取得する利点は次のとおりです。

1. 過小評価 -委託住宅のアパートの価格と比較すると、差は最大 20-30％（地域によって異なります）;
2. レイアウトの豊富な選択、階数および将来のアパートの他のパラメータ -最初の購入者は通常、最高の不動産を占有します。
3. 分割払い （ほとんどの場合、利子なしで支払うことができます）。

ただし、発掘段階でアパートを購入することには多くの欠点があります。

• 数年間の和解を待っている;
• 建設凍結のリスク（例えば アパートの需要がない場合、またはさまざまな理由で建設会社の費用が増加する場合）;
• 新しい建物またはその階数のプロジェクトを変更するリスク-建物が少ないほどリスクが高くなります。
• 家が委託されるまで費用が倍増-賃貸住宅と割賦または住宅ローンの割賦。
• 新しい建物の建設と引渡しの完了の延期が可能です。

オプション3.新しい建物は半分準備ができています

発掘段階で不動産を購入したくない人のために、そのような購入はあまりにもリスクが高いことを考慮して、オプションがあります-家の準備ができたらアパートにお金を投資する 半分. この段階で建設が凍結する可能性は大幅に減少しますが、同時にアパートのコストは減少します。

半分が完成した新しい建物のアパートを取得する利点の中で、次のことを区別できます。

• 以前のオプションと比較して、アパートの待ち時間が短い。
• 完成した不動産市場よりもコストが低い。
• 建設の進捗状況と期限の遵守を確認することができます。
• 建設現場が凍結する可能性はかなり低くなります（しかし、それでも持続します）。

そのような家でアパートを買うことの欠点は次のとおりです。

• アパートの費用はほぼ高い 15発掘段階で購入する場合よりも％。
• 通常、最も成功したオプションは既に整理されています。
• 新しい建物の試運転の期限を延長する可能性は残っています。

専門家はお勧めしません 開発者が予期せず大幅に価格を下げた場合にアパートを購入する。 多くの場合、これは現在の建設の終わりに資金不足を示しています。

新しい建物のコミッションの期限を延長するリスクを最小限に抑えるため、銀行に認可されているかどうかを確認できます。大規模な金融機関は、建設中の住宅を承認する前に、建設中の住宅と建設会社自体の両方の書類を確認します。

オプション4。家が委託された

最小のリスクは、既に委託されている住宅の不動産を購入することです。ただし、この場合、アパートの費用は最大になります。もちろん、使用できます ストックオファーまたは建設会社に依頼する 割り引き。しかし、いずれにせよ、貯蓄は超えそうにない 5%.

このオプションを購入する利点は次のとおりです。

• 新しい建物は完全に準備が整っており、稼働しているため、トランザクションは安全です。
• 決済を長時間延期することはできません。
• 買収の時点で、買い手は、新しい建物がプロジェクトにどのように対応しているか、家の質、および周辺地域とインフラストラクチャを確認できます。

多くの利点があるにもかかわらず、完成した家でアパートを購入することにはいくつかの欠点があります。

• 建設中の家よりもコストが高い。
• おそらく次の 1-2 修理を行う隣人によって何年ものトラブルが発生します。

ロシア最大の銀行の1つの専門家が分析を行ったところ、平均して 2016-2018 最初から最後までの建設期間は 2年。ほとんどの場合、最初の年が販売されます 50全アパートメントの割合。

販売量が決定されます 評判 建設会社も ホームビル地域。最大の開発者 50アパートの割合はすでに売り切れています 9ヶ月以内に.

建設の後半では、販売はまだです について 30-35%。残りの資産は、新しい建物の試運転後に売却されます。このような統計は、マンション市場の経済と快適さのクラスに典型的です。

未完成の家でアパートを買う、 理解することが重要です 建設プロセスの直後に決済が行われないこと。 試運転、エンジニアリングシステムへの接続については、財産の登録が可能 最大12ヶ月.

いずれの場合でも、上記のオプションを比較して、最適なものを選択する必要があります。分析を簡単にするために、それらの主な機能を次の表に示します。

表：「建設段階に応じたさまざまな住宅購入オプションの機能」

どちらのアパートを買うのが良いですか：装飾の有無は？

6.新しい建物で仕上げのあるアパートを購入することは有益ですか

統計によると、 完成した装飾が施された新しい建物のアパート。これは主に、可能な限りコストを最適化したいという顧客の要望によるものです。購入したアパートの自己修理は常に非常に高価です。財務コストに加えて、多くの時間と労力がかかります。

すぐに修理できるアパートの販売が始まりました 途中で 2 000年。当時、市場では不動産の需要が減少していました。

顧客を引き付けるために、建設会社は完成したアパートを販売し始めました。それらのいくつかはさらに進んで、特定のスタイルで改装されたアパートを提供するさまざまな設計ソリューションの開発を始めました。

修理が必要な物件を選ぶ際、専門家は次のことに注意することをお勧めします。 仕上げ費用。最適な価格は 1平方メートルあたり10,000ルーブル。修理がより高価な場合、多くのバイヤーはそのようなサービスを拒否します。

伝統的に、アパートの装飾には2つの主要な段階があります。

1. ラフ仕上げ。 一般に、この概念は仕上げがまったくないことを意味します。このような修復は、基本的な要素のみが存在することを意味します。 玄関, 二重窓同様に 暖房システム。場合によっては、確立された 室内ドア。アパートの買い手は、独立して壁を均等化し、壁紙を接着し、電気技師の配線とその他の必要な作業を行わなければなりません。彼らが住宅を完成した後にのみ、入居の準備が整います。
2. 細かい仕上げ。 この場合、ビルダーは修理を行い、その費用はアパートの価格に含まれています。仕上げには、壁の塗装、壁紙、リノリウムまたは寄木細工の敷設が含まれます。バスルームとトイレにタイルを敷くか、壁を塗ります。

開発者からの仕上げは、独立した修理の時間がないか、そうするお金がないバイヤーに適しています。

また、最近の建築材料が大幅に増加していることを覚えておくことも重要です。ただし、ほとんどの場合、収入レベルは変化していません。これが、買い手がすぐに修理できるアパートを購入することを好む理由です。

 専門家は考えた きれいに仕上げられた2部屋のアパートを購入すると、節約できます。 について 200-400 千ルーブル。もちろん、この量は概算であり、大幅に異なる場合があります。

平均して、修理費はおよそ支払う必要があります 5-10初期コストの％。しかし、合計金額は通常、自己修復のコストよりも少なくなります。

もう一つ アドバンテージ 素晴らしい仕上げのアパート- すぐに解決する機会。また、そのようなアパートは、その後のリースの目的で不動産にお金を投資する人々によってしばしば購入されます。

7.新しい家でビルダーからアパートを購入したい人のための有用なヒント

開発者からアパートを購入するときに起こりうる問題を回避するために、専門家は、 プロの弁護士。もちろん、これには追加費用がかかります。したがって、以下の専門家のアドバイスを活用することは不必要ではありません。

ヒント1.開発者を注意深く確認する

開発者の確認には時間がかかります。同時に、インターネット上の情報だけに注目すべきではありません。ネットワーク上の開発者について否定的なレビューがなくても、その信頼性は保証されません。

建設会社は若すぎるか、単なるシェル会社かもしれません。アクティビティ中に開発者が常に法律のすべての要件を満たすわけではありません。

専門家はお勧めしません 署名を申し出る企業と協力する 販売の予備契約.

開発者のドキュメントが整然としていて、その信頼性の間接的な証拠がある場合でも、これを行うべきではありません。予備契約はロシアの法律に準拠していません。

ヒント2.時間をかけて選択してください

建設会社を選んでアパートを購入するのは急ぐ価値はありません。誰もが理解しているわけではありませんが、今日の不動産市場は、その不安定性にもかかわらず、ランダム性によって特徴付けられません。

多くの場合、差し迫った価格上昇の噂を受けて、買い手は不動産の購入を急いでいます。実際、コストは急激に増加しません。 また、 増加後、多くの場合、アパートのコストが低下する期間があります.

したがって、急いで購入するべきではありません。財務力を慎重に分析し、建設会社、地区、適切なアパートを選択することが重要です。

ヒント3.プロパティが登録されるまで、アパートを変更しないでください。

州の登録前に再開発を行う場合、BTIはアパートを元の状態に戻すことを要求する場合があります。さらに、この組織の従業員が不動産を測定する過程で、開発者との意見の相違が生じる場合があります。

アパートのエリアは、ドキュメントに記載されているエリアと一致しない場合があります。

• 彼女が大きくなる場合 バイヤーは追加料金を支払う必要がある場合があります。
• 面積が小さい場合、 関連するクレームを開発者に提示することが可能になります。

いずれにせよ、この時点でのアパートは元の状態でなければなりません。

above上記のヒントに正確に従うと、一連のトラブルを回避できます。

8. FAQ-よくある質問

新しい建物でのアパートの購入は、かなり複雑なプロセスであり、多くの場合、購入者に多くの質問を引き起こします。時間を節約するために、出版の最後に、私たちは伝統的に最も人気のあるものに対応します。

質問1.新しい建物でアパートを購入する場合、どのフロアを選択するのが適切ですか？

アパートを選択する際、買い手は膨大な数のパラメーターを決定する必要があります。最も重要なものの1つは、多くの人が考慮します 床それが配置される場所。主観的な要素は非常に重要であるため、それを選択するとき、普遍的なアドバイスを与えることは困難です。

アパートの階数を選択するときは、以下を考慮する必要があります。

1. 高齢者や子供連れの家族には、下の階が素晴らしいです：
2. 上層階は、街の絵のように美しいエリアにある新しい建物で高く評価されています。
3. 誰も問題の財政面をキャンセルしませんでした-通常、1階のアパートのコストは約 15%;
4. また、インフラストラクチャを検討することも重要です。低層階では、家が高速道路、大きな遊び場やスポーツ場、大きなカフェやショップの近くにあると騒がしくなります。

選択を決定する前に、分析する価値があります メリット そして 欠点 別の階のアパート。

まず、フロアごとに重要なポイントを検討します。

• 1階のアパート ほとんどの場合、経済的な理由で購入されました。また、ほとんどの場合、階数は家賃に影響を与えないため、多くの人が家賃で購入します。また、1階は、年少者や障害のある人だけでなく、小さな子供がいる人にも好まれています。
• 16階以上のアパート 高さを恐れない人や窓からの眺めが好きな人に適しています。ただし、この場合、通信がどのように要約されるかを明確にする価値があります。下からの場合-水の圧力に問題がある可能性があります。住宅上の近代的な新しい建物で テクニカルフロア。これは、必要なすべての通信が配置される場所です。家がこれらの原則に従って建てられている場合、最上部でも水圧の問題はありません。

比較しやすいように、異なる階にあるアパートの長所と短所を表に示しました。

表：「異なる階にあるアパートの利点と欠点」

質問2.開発者から住宅ローンのアパートを購入する方法は？

不動産市場の統計データの分析により、今日、新しい建物のアパートを購入するために住宅ローンの需要が増加する傾向があることがわかります。まず第一に、これは、州の支援を受けた優先住宅ローンの利用可能性によるものです。彼女のおかげで、一次住宅市場の住宅ローン率は二次住宅市場よりも低くなっています。

建設の強度が高いと、アパートの供給が大幅に増加します。その結果、多数の開発者やクレジット組織が市場で活動しています。そのような多様性は、しばしば難しい選択につながります。したがって、さらに詳細に検討します 新しい建物の住宅ローンの住宅を取得する段階的なプロセス.

開発者から住宅ローンのアパートを購入するための詳細な手順

ステージ1 新しい建物を選ぶ

新しい建物の選択は、最初の基本的なステップです。住宅ローンを提供して喜んで貸し手のリストは、主に選択した家によって決定されます。

そもそも、あなたの要件を満たすアパートを選ぶべきです。 費用, 場所, 試運転期限。家が選択されると、開発者は購入者に、彼が認定されている信用機関のリストを提供します。

ステージ2。 宿泊予約

建設中の家を選択したら、その中のアパートを予約する必要があります。これは、住宅ローンの申請の準備、貸し手による検討、取引の書類の準備中に、選択された住宅が彼に割り当てられ、他人が購入できないことを買い手が確信できるようにするためです。

予約は、いくつかのスキームに従って実行できます（オプションは、選択した開発者に応じて決定されます）。

1. 口頭予約 建設会社ではめったに使用されません。ほとんどの場合、その用語は 14 日。この時点で、買い手はなんとかして信用機関に住宅ローンを申請し、その検討を待ちます。
2. 代理店契約の署名を伴う口頭予約。 この場合、前のスキームと同じアクションが最初に実行されます。特定のアパートを選択することにより、購入者は口頭で開発者に予約します。住宅ローンの申請について肯定的な決定を受け取った場合、 代理店契約。これは、実際に選択されたアパートの選択だけでなく、そのすべての段階でのトランザクションのサポートも意味します。
3. 有料で代理店契約に署名する。 買い手と建設会社のサイン 合意 特定のアパートの予約について。このため、開発者はコミッションの形で寄付を受け取ります。契約の結果、選択したプロパティは将来の購入者に割り当てられ、他の市民には販売されません。

代理店契約に署名してスキームを予約する場合、払い戻しの条件をすぐに話し合うことが重要です。これを行わないと、住宅ローンの申請が拒否された場合、予約手数料が返金されないというリスクがあります。

ステージ3。 住宅ローン申請

選択された新しい建物が認可されている銀行のリストを受け取った後、買い手は住宅ローンの申請書を提出します。受け取った場合 肯定的な決定、あなたはすぐにこれについて建設会社に通知し、アパートの購入のための取引の準備を開始しなければなりません。

以前の記事で、住宅ローンを取るほうがより収益性の高い場所についてすでに話しました。

ステージ4。 保険契約

原則として、借り手には保険会社を独自に選択する機会が与えられます。

同時に 覚えておくことが重要です 住宅ローンの登録を管理する法律に従って、 担保保険は必須です。

対照的に、ローンを受けるクライアントの生命と健康のための保険の取得は任意です。

ステージ5。 マンション取得取引、住宅ローン契約

アパートの購入取引の日付は、すべての参加者の同意により指定されます。

この手順には、次の文書への署名が含まれます。

• 住宅ローン契約;
• 持分契約;
• 自発的な保険契約（必要な場合）。

ステージ6。 州の登録

持分契約および抵当契約は、 レパレート。この場合、建設中のアパートに対する権利は正式に正式化され、それに課されます 邪魔物.

州の登録の瞬間から、毎月の住宅ローンの支払いが始まります。

ステージ7。 新しい建物の試運転

すべての建設工事が完了し、家が生活に適した状態になったら、建設会社は 国務省建設監督.

このボディは新しい建物チェックを任命します。この手順の間、特別委員会がすべての文書を審査します。この場合、建設工事と文書の適合性がチェックされます。

手順の間に違反がない場合、建設会社は受け取ります 新しい建物を委託する許可。これが発行された後にのみ 住宅の受け入れ行為 所有者に。

ステージ8。 アパートの評価

鑑定会社のスペシャリストがアパートを検査し、その価値に関する報告書を作成します。この文書は、信用機関と保険会社に提供されます。

ステージ9。 住宅ローン登録

住宅ローンが登録されている銀行にアパートの所有権を登録した後、必ずコンパイルされます 住宅ローン -不動産の負担の事実を確認する文書。

覚えておくことが重要 住宅ローンは登録商工会議所に登録する必要があります。

ステージ10。 アパートの所有権証明書の取得

Regpalatに所有権を登録するには、次の書類を提出する必要があります。

• 持分契約;
• 受理証明書;
• 住宅ローン;
• 鑑定会社レポート;
• 州税の受領。

スペシャリスト。ドキュメントのパッケージを拾い上げ、問題はありません 領収書 受領時に、対応する証明書の準備が整う日付を示します。立法上、登録期間は 5 営業日。

ステージ11。 アパートの保険証券の登録

住宅ローンの受領時に、誓約の対象であるアパートの保険は必須です。この場合、ポリシーが発行されます のみ 上記のすべてのステップが完了した後。

実際、新しい建物のアパートを購入するために住宅ローンを取得するプロセスは、非常に時間がかかります。専門家は、時間がない、または専門家に助けを求めることを望んでいない人に勧めます- 住宅ローンブローカー。そして、自分でアパートの住宅ローンを取得する方法を知りたい人のために、私たちの最後の問題を読んでください。

質問3.新しい建物でアパートを購入するときのDDUとは何ですか？

株式契約 (DDU ）は、買い手のお金を使って建てられている新しい建物でアパートを買う方法です。

段落によると 1 記事 4 連邦法 214-DDUに準拠したFZ：

• 不動産開発者 合意された期間内に、または他の人が関与して、アパートやその他の不動産の建設を行います。建設が完了すると、会社はそれらを稼働させるための許可を作成します。
• この場合、契約の相手方- 株主 -取得した不動産の価値の金額を支払い、許可があり、欠点がない場合、建設の最後にそれを受け入れる義務を負います。

株式契約に基づくアパートの購入には、いくつかの特徴があります。

1. 契約の義務的な州の登録。 契約エントリが入力されたときのみ ロズリストル、有効です。
2. アパートの所有権はすぐに登録されません。 この手順は、家が稼働しているときにのみ実行され、受け入れ証明書も発行され、署名されます。

DDUを登録する場合、不動産がすぐに財産にならないことに留意する必要があります。この場合、家を稼働させる期限が混乱する可能性があります。工事が完全に停止するリスクもあります。そのため、開発者を慎重に選択する必要があります。

質問4.建設中の家で権利を譲渡するためにアパートを購入する方法は？

権利の譲渡の場合のマンション購入取引の成功は、主に特定のアルゴリズムに従うことによって決定されます。問題を回避するには、いくつかのニュアンスを考慮する必要があります。手順の主な手順を以下に簡単に説明します。

ステージ1 開発者検証

権利の譲渡のためにアパートを購入することに同意する前に、建設会社を注意深く確認する必要があります。

この場合、次の特性に注意する必要があります。

• 活動期間;
• 構成文書の信頼性;
• 建設許可証の入手可能性;
• 土地の所有権または長期リースが発行されているかどうか。

ステージ2。 書類の準備

取引を行うには、ドキュメントのパッケージを準備する必要があります。

この場合、アパートの売り手が必要になります：

• 開発者と作成した契約（ほとんどの場合 予備 または DDU);
• 取引を行う建設会社の同意（アパートの価格が全額支払われている場合は、開発者に通知する必要があります;買い手が不動産の一部を支払った場合、それは要求されます 書面による承認);
• 結婚の場合、配偶者の同意。
• 購入した資産の金額の支払いを確認する書類。

買い手は取引を提供します 市民パスポート、登録済みの結婚の場合- 配偶者の同意.

ステージ3。 契約の履行

必要なすべてのドキュメントが提供および検証されると、実行が行われます 譲渡契約.

覚えておいてください その形式は元の契約の形式と一致している必要があります。そのような契約が公証人によって認証されている場合、譲渡契約も認証する必要があります。

検討中の契約の必須条件はその主題です。彼らはアパートを主張する権利の譲渡です。契約には、詳細な情報が含まれていることが重要です 譲渡される権利と範囲.

さらに、それは処方されるべきです そのような権利の移転に基づいて。契約の残りの条件は二次的なものと見なされ、取引の当事者の合意により入力されます。

ステージ4。 契約登録

割り当て契約はに登録する必要があります ロスレストレ。これを行うには、お問い合わせください レパラトゥ または 多機能センター（MFC）の部門.

登録手続きが完了した後にのみ送金されます。から転送 5 前に 10 申請日から数日。

ステージ5。 州税の支払い

州手数料の額は、取引の当事者のステータスによって決定されます。

• 彼らが個人である場合、あなたは支払う必要があります 2000ルーブル.
• 法人の場合- 22,000ルーブル。

さらに、複数の申請者がRegpalateに申請する場合、国費の額はそれらの間で均等に分割されます。間違いなく、トランザクションの各参加者が発行されます 領収書 義務の支払いについて。

9.結論+トピックに関するビデオ

新しい建物でアパートを購入することには、多くの利点があります。ただし、このような手順には欠点があります。開発者から不動産を購入する前に、それらすべてを検討することが重要です。

トランザクションの開始前であっても、すべてのステージとニュアンスを慎重に検討する必要があります。これにより、起こりうる問題を回避できます。

結論として、新しい建物や流通市場でアパートを正しく購入する方法に関するビデオを見ることをお勧めします。

それだけです。

各Rich Pro読者が新しい家で自分のアパートを購入することを願っています。購入時の取引を問題なく成功させましょう！

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